沖縄の老舗不動産屋を切り盛りする軍用地の達人から、お話を伺う第三弾。「軍用地ベスト5」「軍用地ワースト3」に続いて、今回は軍用地を買う「内地(ナイチャー)」の方へのアドバイスを伺ってみました。
軍用地投資は「相続税対策」の観点からも注目が集まる！～沖縄の「軍用地」～
ここ数年、沖縄の軍用地の魅力が県の内外でも話題となり、軍用地を扱う沖縄の不動産屋に問い合わせの電話が入ることもしばしば。そこでN氏に具体的なエピソードを交えてお話を伺ってみることにしましょう。
➖➖ 印象に残っている「内地のお客さま」のお話を教えてください。
N氏 福岡県で焼酎を作っている大きな蔵元の跡取りから連絡がありまして「沖縄の軍用地5億円分、買いたい」とおっしゃる。「できれば、那覇空港が欲しい」「でたらNさんの判断で買って欲しい」「倍率は何倍でもいい」という。
➖➖ それはまた、いきなり大口のお客さまですね。
N氏 随分、急がれているので詳しく理由を聞いてみると、90代の両親はご健在とはいえ、いつ亡くなるかわからない。だから元気な内に「相続税対策」として沖縄の軍用地が欲しい。
当時の沖縄は、地価も急騰。ちょっとしたバブル状態。そんな中で沖縄の「軍用地」は相続税が安いために大きな注目を集めつつありました。(COLUMN①参照)
➖➖ その方「那覇空港」の軍用地を買うことはできたんですか?
N氏 「那覇空港」と「キャンプ・キンザー」を2億円分、買って頂きました。相続に有利だから買ったもの。当初は「持っているつもりはない」「両親が亡くなったら、すぐ手放す」とおっしゃっていましたが、コロナ前で高く買われ今値段下がっているから、まだ売られていません。今売ったら損。今後間違いなく値上がりしますから、売るのはそれからでも遅くはありません。
➖➖ ご両親もお元気で良かったですね。
軍用地投資は「究極の相続税対策」
土地の「相続税評価額」は、実際に取引される価格の8割程度が評価額。その「固定資産税評価額」に「路線価」を掛けて算出するのが一般的と言われている。ところが「軍用地」はそれと異なる。
「軍用地」の場合は、国税庁が発表している「評価倍率表」の倍率をかけて算出。「軍用地」の「固定資産税」は元々民間地よりも安く設定されているので、これだけでも「軍用地」の「相続税評価額」は低いことがよくわかる。
さらに「軍用地」はその土地を使用することができないことから「相続税法第23条」の評価減の規定に基づいて、なんと「40%」減額することができる。
つまり
「相続税評価額」×「評価倍率表による倍率」×「相続税法第23条による40%減」
軍用地情報は新聞やネット情報よりも、沖縄の不動産屋と信頼関係を築くことが大切
➖➖ ここ数年、内地の人たちの関心も高まっている沖縄の「軍用地」。
その軍用地を買う場合のアドバイスをお聞かせ願いますか?
N氏 「沖縄の軍用地=嘉手納飛行場」だと思っている方が多い。実際は、嘉手納飛行場にこだわる必要はありません。「倍率50何倍」の嘉手納飛行場を買うなら、他で「倍率40何倍」の軍用地を買うべきです。その方が毎年上がりますから。
➖➖ なるほど。具体的な物件情報は、どこで入手したらいいですか。
やはり、新聞やネット情報ですか?
N氏 新聞やネット情報は、売れ残っている物件が多いのでお勧めできません。
私の場合、有益な情報は公表される前に「もうすぐ出る」とお得意先に流しています。
➖➖ ということは、軍用地を扱っている不動産屋と関係性を築くことが先決ということでしょうか?
N氏 飛び込みで「何かありませんか?」と電話してくる人もいますが、それでは関係性は築けません。具体的に「資金や場所、倍率」の希望をきちんと伝えておくことが大切です。
➖➖ 軍用地を購入する際、注意すべき点を教えてください。
N氏 「軍用地単価一覧表」を見る時、チェックすべきは「種別」。一見すると「宅地」の方が「宅地見込み地」より上昇率が高いと思いがちですが、実際は反対。「宅地見込み地」の方が将来的に評価は上がります。その辺りは、不動産屋によく説明を受けてください。
➖➖ 逆に、軍用地を売る場合に、気をつける点を教えてください。
N氏 倍率を間違いないこと。「希望価格」ではなく、実際に取引されている「倍率」を不動産屋に確認してください。誰でも「安く買って、高く売りたい」。不動産屋と相談しながら高く売ってもらえば、お客様も不動産も得。そのためにも、不動産屋と信頼を築いておくことが大切です。
軍用地投資「軍用地の地料決定プロセス」
ちなみに「軍用地の地料」は、一体どうやって決まるのでしょうか。
借地の単価は、毎年国と「土地連(沖縄県軍用地等主会連合会)」との間で話し合われ、毎年12月、閣議決定によって「軍用地料」が決まります。土地連は現在、米軍・自衛隊施設の存在する市町村22の「軍用地地主会」により構成され、地主会会長に賃貸借契約の締結および、請求・受領に関する権限を委任しています。
交渉にあたり、軍用地料の財務省への予算要求と共に大切なのが、「評価地目」の適正な見直しです。「評価地目」とは、登記簿上「山林」「原野」としている地目を周囲の土地の開発状況に応じて、単価の高い「宅地見込み地」として査定すること。「宅地見込み地」とは、農地地域、林地地域などから宅地地域に転換しつつある地域にあり、宅地への転用が法律的にも実用的にも可能な土地のことを指します。
「土地連」としては、軍用地格差を解消して元々安かった土地を、近隣の土地と同等に扱うことが目的。ちなみに普天間基地の移設先となっている辺野古地区では、移設容認の条件として「軍用地料の評価見直し」を強く訴えています。
軍用地投資！コロナ禍の今こそ、「軍用地」は買い
2017年にハワイを上回り、2018年の観光客数はおよそ984万人と過去最高を記録。観光客に人気の土地はバブル期さながらと言われた沖縄だが、コロナ禍で大打撃を受けているという。
N氏に今後の「軍用地の展望」について、話を伺ってみました。
N氏 コロナ前の沖縄は、はっきり言って「バブル」。
軍用地も当時「倍率60倍」だったものが、今は「倍率48倍」程度に落ち込んでいる。しかし、今が「底値」です。
➖➖ ということは、今後上がる見込みがあるということですね。
N氏 軍用地は増えることはなく、返還されて減っていく。その一方で欲しい人は増えている。「欲しい人が増えて土地が減れば、値段は必ず上がる」。ワクチンの効果が現れ、世の中の人の流れが戻れば、必ず持ち直します。
➖➖ どれくらいまで上がると考えていますか?
N氏 今は「倍率50倍」かもしれないけど、将来的には「倍率70,80倍」になると思う。
➖➖ ということは、「今が買い」ということでしょうか。
N氏 「バブル期」は売主が強気で「売ってやる」という態度で、契約寸前に「やっぱりやめた」というケースがよくありました。しかし今は売主が早く売りたいのだから、買い手側は強気でもいい。「1倍下げてください」と言っても通ると思いますよ。
➖➖ 「アフターコロナ」を睨んで、今こそ買いというわけですね。
N氏 その通りです。
コロナ禍の今こそ、軍用地は買い。「アフターコロナ」に向けて、「軍用地」への注目が益々高まっていることは間違いなさそうだ。
(N氏のプロフィール)
金融関係の仕事を経て2年前に不動産の世界へ。入って1ヶ月ほどで、”軍用地のカリスマ”と呼ばれる師匠と出会い、「軍用地投資」の魅力を知る。沖縄県外の顧客からの信頼も厚い。
(参考文献: 「専門家が優しく教える! “軍用地投資”の教科書」仲里桂一著)
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