軍用地投資をして失敗した・・・。
こんな話を聞いたことがありますか？
インターネットが無かった昔なら、軍用地を買ってだまされたということもあったかもしれませんが
この時代、失敗したという人は「もっと安いのあった」「もっと高く売れた」という不動産投資あるあるくらいではないでしょうか？
今回は、みなさんが軍用地投資に失敗しないように！ということで軍用地投資のメリットとデメリットをまとめました。
といっても、軍用地投資にデメリットはあまりないような気も・・・。
軍用地投資のメリット
軍用地投資は、株式投資を始めとする金融商品への投資に比べて様々なメリットがあります。
投資である以上、どんな投資でもデメリットはリスクではないでしょうか？
リスクがまったくない投資はありません。そのリスクの高さが最大のデメリットなることはあたりまえの話。
沖縄にある「軍用地」の特殊性
日本全国には、130箇所の米軍基地があります。その「軍用地」のなんと70%が沖縄県に集中。飛行場、演習場、後方支援施設などの在日米軍専用施設の総面積は、およそ185平方キロメートル。
これは東京ドームなら、およそ4000個分に相当する広さです。
日本の国土面積のわずか0.6%に過ぎない沖縄県に、これだけ日・米軍の軍専用施設が集まっていることは、驚くべき事実です。
しかも、本土の米軍基地の大半が戦前の旧日本軍の基地をそのまま使用していますが、沖縄の米軍基地は「強制摂取」された民有地、公有地がほとんど。
沖縄の「軍用地」は土地の所有者に対して地料を払う、極めて稀なケースです。
「軍用地」の地料の決め方
では「軍用地」の地料は、どうやって決まるのでしょうか。
借地の単価は、毎年国と土地連(沖縄県軍用地等主会連合会)との間で話し合われ、毎年12月、閣議決定によって軍用地料が決まります。
土地連は現在、米軍・自衛隊施設の存在する市町村22の軍用地地主会により構成され、地主会会長に賃貸借契約の締結および、請求・受領に関する権限を委任しています。
交渉にあたり、軍用地料の財務省への予算要求と共に大切なのが、「評価地目」の適正な見直しです。
「評価地目」とは、登記簿上「山林」「原野」としている地目を周囲の土地の開発状況に応じて、単価の高い「宅地見込み地」として査定すること。
「宅地見込み地」とは、農地地域、林地地域などから宅地地域に転換しつつある地域にあり、宅地への転用が法律的にも実用的にも可能な土地のことを指します。
土地連としては、軍用地格差を解消して元々安かった土地を近隣の土地と同等に扱うことが目的。
ちなみに普天間基地の移設先となっている辺野古地区では、移設容認の条件として「軍用地料の評価見直し」を強く訴えています。
沖縄の「軍用地料」は900億以上 その経済効果は1647億円にものぼる
沖縄の「軍用地」に注目が集まるきっかけとなったのが、2013年に日米両政府が合意した「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画」にあります。
この計画は、人口の多い嘉手納飛行場以南にある米軍6基地の各施設を再編統合。空いた土地を順次日本に変換するというものです。
すでに2013年「牧港補給地区」、2017年「普天間飛行場」(東側沿いの土地)などいくつかは速やかに返還済み。
しかし最も注目される「普天間飛行場」に関しては名護市辺野古への移設を念頭に入れて「2022年度またはそれ以降」と明記されてはいますが、果たして移設がすんなりと行くのか。
疑問視する声も上がっています。
対象となっている基地の大半は、県内に移設、集約の上返還されることとなります。移設をスムーズに進めるために大切なことは、受け入れ先施設との十分な信頼関係。
それを実現させるためにも大胆な地域振興策が期待されています。
2015年、沖縄県軍用地等地主会連合会(通称「土地連」)は、「報告書 軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果」を発表。
その報告書によると、沖縄県内で提供されている自衛隊基地を含む「軍用地料」は900億以上。
しかも地主へ払われる「軍用地料」は消費支出や事業投資に使われるなど経済への波及効果も大きく、その経済効果は1647億円にものぼると報告されています。
「軍用地料」は、45年間で10倍にアップ
さらに「補償」の意味合いの強い「軍用地料」は、毎年確実にアップしており、沖縄の本土復帰以来、45年間でなんと10倍になっています。
しかも、代替わりを繰り返すうちに、相続税が支払えない地主が「軍用地」を手放す場合も多く、2008年のリーマンショック以降、本土投資家の利殖の対象として注目を集めています。
「軍用地」の人気の秘密は、一体なんでしょうか。
1985年から1990年頃にかけて起きた「バブル景気」を思い起こしてください。
当時の銀行の金利は「普通預金2%」、「定期預金8%」。今の時代と比べると数十倍から数百倍の金利に当たります。
しかし当時は、軍用地投資そのものの人気も今ほど高くなく、今や人気の「嘉手納飛行場」の利回りは5%程度。
「軍用地」を買うよりも株を買った方が儲かることは一目瞭然でした。
リーマンショック以後、「軍用地」人気はうなぎのぼり
しかし2008年のリーマンショックによって株価が暴落すると、経済危機でもほとんど影響を受けずに地代が上がり続ける「軍用地」。
株や収益不動産を持つよりも安全性が高く確実に資産を増やせる投資として資産価値はうなぎのぼり。富裕層からも注目を集めるようになっていったのです。
その結果、沖縄では「軍用地主」は「お金持ち」と囁かれ、「先祖伝来の土地を強制的に摂取された悲劇の地主」が今や一変。
働かずして、黙っていても国からお金がもらえる基地利権に群がる地主への風当たりは強く、羨望と妬みの目で見られることもあります。
「軍用地投資」のメリット
さらに「軍用地投資」は、家賃(=軍用地料)が年々上昇するため、黙っていても利回りが年々上がる。
つまり、長期で安定的に利益が得られる「投資」というわけです。
しかも、一般的な不動産は売却に時間がかかり、他の投資に比べて流動性が低いと言われています。
ところが近年注目を集めている「軍用地」は、人気物件が売り出されると数分で買い手も見つかる流動性、且つ換金性に優れた金融商品というわけです。
そして「軍用地」は、日米安全保障条約に基づいて日本政府が地主と賃貸借契約を結んで借り上げ軍用地料を支払って米軍に提供しているため、滞納など起こりえない優良顧客というわけです。
さらに「軍用地」の金利は、「元本+金利」に金利がプラスされる「複利」。軍用地の地料は、土地連(沖縄県軍用地主会連合会)と防衛省との交渉によって「地料+アルファ」が次の年の地料となるため、軍用地を持っている限り、地料は増え続けていくというわけです。
しかも一般的な不動産投資では、時間が経つに連れて建物が劣化。そのため購入時よりも家賃が下落して物件価値も下がります。
ところが軍用地投資は、軍用地を所有し続ける限り、利回りも価格もアップし続ける「打ち出の小槌」というわけです。
軍用地投資のメリットは、ローリスク＆ミドルリターン
株式投資の場合、会社が倒産などの理由でなくなってしまったら「株価=ゼロ」。ところが「軍用地」は、もし日本に返還されたとしても土地そのものはなくなりません。
それどころか、返還決定後に価格が急騰する場合もあります。しかも国が遅れることなく支払ってくれる「地料」によって、投下資金も回収できる。
まさに、「ローリスク」というわけです。
一方の「地料収入」は、年々一定の割合で上昇。例えば「軍用地料」10万円で、「軍用地」の販売価格を決める指標「倍率」が、58倍の場合の「販売価格」は、580万円。
「地料」は右肩上がりでほぼ購入した金額以上の売却が見込める状態が続いています。つまり一般的な不動産投資のように、購入時よりも家賃が下落することもない。
これが「軍用地投資」ローリスク＆ミドルリターンの秘密です。
軍用地投資のメリットその１「空室リスク」＝０
一般的な不動産の収益物件を例にすると、最大のリスクは空室リスクとなります。
しかし軍用地は、日本政府が米軍に継続的かつ安定的に施設を提供する、空室が無い超優良物件。
万が一、土地が返還されるとしても国からの説明やマスコミ報道もあり、返還後の土地利用について考える時間もあります。
「軍用地投資」のメリットその２ 家賃が年々上昇
さらに「軍用地投資」は、家賃(=軍用地料)が年々上昇するため、黙っていても利回りが年々上がる。
つまり、”長期で安定的に利益が得られる”投資というわけです。
「軍用地投資」のメリットその３ 流動性抜群
しかも、一般的な不動産は売却に時間がかかり、他の投資に比べて流動性が低いと言われています。ところが近年注目を集めている軍用地は、人気物件が売り出されると数分で買い手も見つかる”流動性、且つ換金性”に優れた金融商品というわけです。
「軍用地投資」のメリットその４ 家賃遅延なし
そして軍用地は、日米安全保障条約に基づいて日本政府が地主と賃貸借契約を結んで借り上げ軍用地料を支払って米軍に提供しているため、滞納など起こりえない優良顧客というわけです。
さらに軍用地の金利は、「元本+金利」に金利がプラスされる「複利」。軍用地の地料は、土地連(沖縄県軍用地主会連合会)と防衛省との交渉によって「地料+アルファ」が次の年の地料となるため、軍用地を持っている限り、地料は増え続けていくというわけです。
しかも一般的な不動産投資では、時間が経つに連れて建物が劣化。そのため購入時よりも家賃が下落して物件価値も下がります。ところが軍用地投資は、軍用地を所有し続ける限り、利回りも価格もアップし続ける”打ち出の小槌”というわけです。
軍用地投資のメリットその５ 複利で増え続ける地料
天才物理学者アインシュタインが、「宇宙で最も偉大な力」と評したのが「複利」。現在は、世界的な超低金利の時代。日本の預貯金金利「0.01%程度」では、「複利」効果はほとんど期待できません。
「人類最大の発明は複利」ところが「軍用地の地料」は、土地連と防衛省との地料交渉によって、その年の「地料＋α」が次年度の地料となります。そのため、軍用地を持っている限り、半永久的&複利的に
地料は増えていきます。
ではなぜ、「地料」は複利的に増えていくのでしょう。
米軍基地周辺では、新興開発のために地価が著しく高騰。なんと、基地周辺の土地の実質賃料は、軍用地賃料の倍近くに上がっています。あまりにも軍用地料が低すぎるため、土地連は「地料算定」の見直しを国に要求。その要望に応えるカタチで防衛省は毎年、「地料」
を増額しているのが実情です。
「軍用地」の密かな楽しみ「ミリタリーオタク」
もし「軍用地」を所有していても、自分の所有する軍用地を自分自身の目で見た人は、ほとんどいません。しかしそれでも、ひとり悦に入ることができるのが、ミリタリーオタク(ミリオタ)。
一口に”軍事趣味”と言っても多彩多様。国際情勢や兵器について情報を集めたり、歴史について論じたり、プラモデルやジオラマを作ったり、装飾品や軍服をコレクションしたり。さらには、シュミレーションゲームやサバイバルゲームから、この道に入った人達も多いと言われています。そんなミリオタが集まるバーもありますから、興味のある方はチェックしてみてください。
そんなミリオタの間でも、密かに人気を呼んでいるのが「軍用地」。ミリオタが集まるバーのカウンターで「俺、嘉手納飛行場の3700メートル滑走路の軍用地を買ったんだ」と、告白した瞬間、皆から羨望の眼差しで見られる優越感に勝るものはありません。約100機の軍用機が常駐する極東最大の基地が自分自身のもの。そう考えただけで、ワクワクする。そんなミリオタのロマンを叶えてくれるのも「軍用地」の魅力の一つです。
「軍用地」の密かな楽しみ
反対に自分の所有する「軍用地」を毎年、その目で確かめている人達もいます。それは、基地の中にお墓を持っている人達。例えば、「普天間飛行場」の中にお墓がある場合、春の「シーミー(清明祭)」の季節がやってくると、17年前から事前に米軍への「立ち入り申請」が必要。今年4月11日の「シーミー(清明祭)」には、353人の申請がありました。
沖縄の「シーミー(清明祭)」は、単なる「墓参り」ではありません。中国から伝来した先祖供養の行事で、墓前に門中が集合して宴を繰り広げる”春先の一大行事”でもあります。
墓は先祖の家。自分たちの家や土地の神様に感謝するのと同じように、先祖の家である墓の土地の神様にも感謝の意を示すというわけです。
しかも大きな門柱に属している家は、ムートゥーヤー(本家)の墓参りも行うため、「シーミー(清明祭)」の期間、新暦4月5日から2週間の間、週末ごとに一族でバスを貸し切り、墓から墓へと大移動する家も珍しくない。もし軍用地を所有したら、こんな楽しみも待っている!? (了) (※シーミーのイメージ写真)
「軍用地投資」のデメリット
「軍用地投資」もリスクゼロではありません。では、最大のリスクとは、一体なんでしょう。
軍用地投資のリスクその１「返還」
以前は、軍用地が返還されてしまった場合、「軍用地料」がもらえなくなることが最大のリスクでした。しかし今は、軍用地が返還された後もその土地の使用収益が見込まれるまでは「軍用地料」に相当する「給付金」がもらえ、しかも返還後の再開発により土地の価値は上がると見込まれているので、軍用地返還に伴うリスクはなくなりました。
軍用地投資のリスクその２「バブル景気の再来」
そんな今、「軍用地投資」の最大のリスクは「バブル景気の再来」だと言われています。
「バブル景気」とは、1986年12月から1991年2月の間に日本で起こった資産価格の上昇に伴う好景気のこと。1989年12月には日経平均株価が、38,957円の史上最高値を記録。当時は東京都の山手線の内側の土地の価格でアメリカ全土が買えるほど、日本の土地価格が高騰した時期でもありました。
その頃は5%程度の利回りの軍用地は見向きもされず、それどころか郵便局に預けた方が儲かりました。
バブル崩壊と共に地価が急落。さらに「平成の大不況」の中で、景気に左右されず毎年上がり続ける軍用地は注目を集めるようになりました。
もし日経平均株価が再び3万円を超え、普通預金の金利が1%を超えるような日が来れば「バブル景気」の再来も考えられます。
しかし、そうした好景気も”バブル(=泡)の如し”。軍用地は投資界のロングセラー商品として、輝きを失うことがなければリスクではなくなるのではないでしょうか？
軍用地投資のリスクその３ 沖縄バブル
現在はコロナ禍ですので、あきらかに景気が下がってきてる沖縄もコロナ前まではインバウンドに湧き、過去最高と来島者になりハワイを抜いたという新聞記事で県内中盛り上がっていました。
そうなると、土地はどんどん上がり、建築コストも跳ね上がり、その値上がりと未来を見据えた内地や海外のお金が流れ込み、完全なバブル状態になっていました。
「これはバブルではない！」実態経済がついてきているという銀行の発表もあり、資金は不動産に流れ、更なる助長を繰り返しました。
そんなところに突然世界中を襲った「新型コロナウィルス」。
誰しもこんなに長引くとは思ってはいなかったはずです。
コロナ前は、大人気の嘉手納空港滑走路は70倍に達する勢い。
利回り商品としては、あきらかに魅力がなくなっており、あまりにも高値のため取引が成立しないなどの例も出ていたのは事実です。
「売りたいときに売りたい金額で売れない」ということが起きていました。
コロナが終結して、リゾート沖縄が復活し、土地が高騰。沖縄バブルの再来がもしかすると軍用地投資の最大のデメリットに繋がるのかもしれません。
買ってはいけない軍用地「共有物件」
「軍用地」の売り物件を見ていると、「共有物件」という文字を目にすることがあります。「共有物件」とは、複数のメンバーで「軍用地」を購入したもの。
単独の物件よりも、1〜2倍程度低い倍率で購入できることから「得」だと思う人もいるでしょう。
でも大きな間違いです。「共有物件」は、単独物件に比べて金融機関の担保評価が低いといったデメリットがあります。
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なみに、嘉手納飛行場や航空自衛隊那覇基地など今のところ、返還・閉鎖される予定がない軍用地でも、単独購入よりも評価が低く、単独購入の半分程度しか評価をしない金融機関もあります。
さらに、デメリットがもう一つ。返還後に売却する場合、共有者全員の同意がないと売ることができません。
しかも、その土地の活用方法を決める場合にも、過半数以上の同意が必要になります。こうしたことからも、「単独物件」の購入がおすすめです。
買ってはいけない軍用地「返還予定の小規模物件」
返還予定のある「軍用地」は、跡地利用を見込んで高値で取引されています。その場合、30坪未満の小規模物件の購入は避けるべきです。
なぜなら、基地が返還された後、土地の区画整理事業により、土地の面積は「減歩(げんぷ)」されるから。
「減歩」とは返還後、道路を拡充したり公園を整備するために、土地区画整理事業区域内の土地所有者が土地を平等に提供すること。
「減歩」の割合は、住宅地なら30〜40%、商業地なら50%になることもあります。ということは、戸建て用地として30坪程度を確保するなら、少なくても40〜50坪の土地を確保する必要があります。
そう言った意味でも、返還予定地の小規模物件は避けるべきです。
まとめ
軍用地投資のメリット＆デメリットをまとめましたが、投資マニアに言わせると最大のデメリットは利回りが低いこと。という方も多くいらっしゃいます。
最近の投資では、太陽光発電施設への貸付をファンドかしたり、途上国の個人融資をマイクロファイナンスと称しそこへの貸し付けをクラウドファンドで集めている10％前後の投資もありますし
競売物件で古い家や訳あり物件を安値で買って、リノベーションして賃貸物件に作り上げるなどで高額な利回りを得ている方も多数いらっしゃいます。
そういった、「リスク」をデメリットとして見ないと軍用地投資の最大のデメリットは高値による利回りの低さという考えもあります。
しかし、ある程度軍用地の知識を持って、安定的な収益と手間のかからない放置型投資、相続などの対策など考えるとデメリットよりメリットの方がはるかに上回る投資であるという結論に達しました。
いずれにしても、投資は自己判断です。
軍用地のも、よく理解して自分の判断、責任で投資することをお勧めいたします。
(参考文献 「軍用地の教科書」仲里桂一 「軍用地投資」入門 里中一人 「沖縄の米軍基地と軍用地料」来間泰男)
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